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制造业的行家，如何在地产业掘金？ 姚继平自有高招。 记者何宝荣摄影石磊 当我们翻开普凯投资基金(以下简称“普凯”)创始人及主管合伙人姚继平的履历，通用电器、RCA公司、德派克集团，其中丝毫找不到他与地产业有关的从业背景，然而就在前不久，他却宣布普凯在天津投资2亿元人民币(2600万美元)开发住宅项目领世郡。这是普凯Ⅲ期的首个投资项目，与天津永泰红磡集团联手开发。普凯目前管理着三期基金，与前两期完全不同，普凯Ⅲ期专注地产行业，去年10月开始在海外募集，筹资1.5-1.6亿美元。 转身 虽然姚继平没有地产从业的经历，但并不代表他不懂地产业的投资。在过去不到四年的PE(私募股权投资)生涯中，姚继平一年要考察100多个公司，这个过程中他得以到不同的地方旅行，捕捉各地的信息。姚继平感觉到，银行借贷政策将趋向严格化，中国的开发商慢慢会转向与国际资本结合，搭建长期的项目融资渠道，中国地产市场现在正处于融资大变迁的时刻。于是，姚继平开始考虑中国房地产行业的投资机会。 普凯Ⅲ期成立的目的，是希望通过投资高档住宅开发项目，从中分享中国经济急速发展的成果。与凯雷投资集团、摩根士丹利等大牌基金不一样的是，普凯选择与当地开发商共同开发项目，而不是买断开发商已经开发的楼盘，然后高价卖出。“我们专投住宅区，这与政府希望改善人民生活的政策契合。沿海地区或者发达地区的房地产市场并不是我们投资的重点，二线甚至三线城市发展空间会更大。在这些地区还处于相当低的阶段，虽然推动其发展的时间比较久，但是在需求上这些城市是不弱的。” 作为一个地产行业的“门外汉”，姚继平并不胆怯。“这期基金年内可以全部用完，将全部投资于中国的房地产开发项目。” 而到今天，在单独成立的房地产基金5人小组的努力下，姚继平的承诺似乎已经可以兑现了。除了天津地产项目，另外已经进入商业框架谈判的地产项目就有3个，正好可以把这期基金大部分都投出去。“把投资眼光放宽放远，不要总盯着热门城市，就会发现很多好的发展项目，目前我们手上的机会应该可以完成这个目标。” 对于姚继平而言，唯一要考虑的是：如何把普凯想做的和当地的市场结合在一起，这就要牵涉到怎么去选一个开发商了。 当地最大的开发商就一定值得投资吗？答案是否定的。“普凯有资金，开发商有经验和专业知识，我们和开发商一起从头开始做，承担一样的风险。在此前提下，最重要的是发掘有能力的开发商。如果某个开发商已经在当地取得第一的头衔，他反而不一定是我们合作的对象。对他来讲，资金的实力、开发一个地区的能力都已经存在。我们寻找的是企图再发展的开发商，他有一些经验，有一些代表作品，也有替当地居民提供比较好的居住环境的理念，他以品质为出发点，而不以价格为出发点。”通过这样的筛选，姚继平试图让普凯的每一笔投资都稳健。 除此以外，姚继平认为普凯必须参与开发地段的选择。“我喜欢看新的开发区，政府已经花了很多时间在建设开发区，周边设施也已经很完备，这个时候开发商进来开发，潜力就更大。比如天津的领世郡项目，相当于当初的虹桥，基本上是完整的开发区，所有公共设施都很现代化，也很符合目前的生活品质要求，这样的住宅项目会吸引很多中产阶层的年轻夫妻来居住。对于地段的选择，我们一定要参与。针对地段去分析调查，再进行下一步的讨论。一旦商业合约达成一致，我们不会直接参与其他的经营、开发、设计、销售，只会在董事会进行阶段性讨论而已。然后会派一个财务人员，进行账目管理。” 偏执 关注工业制造业的普凯Ⅰ期和Ⅱ期基金已经投资的五个项目中，三个已经上市，四个正在筹备上市，这样稳健的结果正是姚继平所追求的。“我们刚开始投资，希望稳扎稳打，以我们的专业知识来做投资更有把握。” 作为制造业内的行家，姚继平在亚洲地区有近30年的制造业管理经验，这些经验包括：在中国台湾为通用电器和RCA公司服务16年；自1989年起，担任德派克集团(Texpack Group)董事和执行副总裁，负责该集团在中国台湾、大陆、印度尼西亚和印度的运营发展。 在德派克集团工作的10多年里，姚继平一直扮演着投资者的角色，只不过是公司内部投资而已。在这段职业生涯中，他一共成立了近10个新的企业，投资结束后都纳入了集团的业务。这样的过往让姚继平与创业者有很多共同话题。“过去在制造业的几十年经验对我进入直接投资这个跑道有莫大的好处，让我很容易去和这些白手起家的企业家或者制造业的业主相处。我们通常不会先谈投资和上市，而是以同样的背景来交往，建立友情，这跟纯粹的财务投资人是不一样的。” 也是基于这样的过往经历，姚继平在评估项目时有他独有的一套方法。 姚继平去看一个工厂，很少跟着老板转一圈就回办公室，他会在工厂待很久，也会下到地下室，看工厂最肮脏、污染最严重的地方。因为制造业背景出生，姚继平痛恨制造污染的工厂，尤其是制造了污染还觉得无所谓的工厂。他会在参观工厂的过程中就立即指出缺点，去了解工厂不改善污染的原因。即使姚继平不投，也会说服管理者去改善污染。倘若公司的优势很强，最终姚继平作出了投资，作为董事会的一员，他一定会花大力气来改善污染问题。 在这一点上，姚继平是偏执的，偏执的主要原因在于考量企业对社会的贡献，他的执著还表现在他对项目公司的产品品质的要求上。 “不是以产品品质作为出发点的公司我也没有兴趣。当投资经理带我进入一个新行业时，我会很认真地考察公司的管理阶层对品质是否有很高的要求。我们投资的最大要求是看公司是否有成长空间，比如大环境的需求是否存在，企业产品在品质上、特性上、技术上能否保持一定的提升能力。过去不代表什么，将来的发展才更重要。怎么去看企业有没有发展的潜力呢？那就要看企业的亮点在哪里，产品技术不断提升是很重要的。封闭的工厂和公司的技术来源是有限的，如果先去想怎么设计、怎么开发，就能跨出一步。这个过程需要很多技术人才的参与，在人才来源方面我们可以提供帮助。” 耐心 打动一个创业者需要多长的时间呢？也许三分钟，也许三年。“这个过程是很有意思的。”姚继平笑着说。 毫无疑问，普凯年纪轻，不过4年的历史，规模并不大，与大牌们竞争还是非常有挑战的。姚继平“杀出重围”的杀手锏就是耐心。 很多创业者认为没有必要让PE进入带动上市，如何说服他们接受呢？“通常让他们了解企业讲究的是永续发展，发展的过程牵扯的不只是个人，永续发展就必须制度化，这个过程需要外界的支持。也许企业现在很成功，这不代表能一直以最初从零到现在的速度继续往前走，所以外来的协助是受欢迎的，我们就可以从此切入。互信程度建立以后慢慢变成真正的好朋友，他们有什么困难一定会来找我们帮助，比如拓展市场、引进人才。总之，我们用不同的方式进行接触，建立朋友关系之后我就成了唯一。”姚继平说到这里很诚恳，“有时候跟踪一家公司要好几年，这个时间过程必须存在。” 为了表示其对投资项目的耐心，姚继平给本刊记者讲了这样一个故事。 在普凯接触南京中电光伏之前，很多PE基金都被南京中电光伏拒绝了。姚继平接触南京中电光伏时这家公司时甚至没有厂房，姚继平每个月都去一趟，蹲在这家公司临时盖起的工房里，就这样蹲了一年，一年后姚继平才说服南京中电光伏接受私募基金的进入。等到南京中电光伏改变了他们的观念，二三十家PE争相进行投资，南京中电光伏方面坚持让普凯先进，尽管第二家PE进入的时间和普凯只差两三周。 故事说到这里姚继平会心地笑了。细心的人也会发现，2006年3月3日，南京中电光伏与普凯投资基金进行签约，而2006年3月23日，才与崇德投资基金及清华创投进行了签约。 然而，这个过程中也隐藏了危险。 “其实PE在中国高速发展是2004年开始的，从2005年到现在如雨后春笋般出现，如今已是‘春秋战国’时代了。其实很多人都是一边做一边学，很多的本土企业家也学了不少，现在甚至是西北地区的企业，每个人都很了解怎么应对PE，因为稍微有点规模的企业都被几十家PE关注过了。”姚继平很是感叹，“去的人一知半解，最后导致创业者也一知半解，就形成一种很奇怪的现象，就是他们认为自己的企业很值钱。对投资人来讲，太多人在跟，价格不断上提，谁的价格高谁才有机会往下面谈。现在，整个PE市场的发展并不是很健康。当然也是和股市一样，要经过一个洗礼，比如说一些基金投资不成功，慢慢萎缩掉，这样经过两三年时间的洗牌，慢慢又会恢复到以前正常的发展状态。” 为了避免这样的危险，姚继平从来不跟太多人跟进的项目。这也是他一贯的投资风格。于是，姚继平不得不花更多时间去寻找他钟情的项目。新和消费产品的潜力很大，不断地在这些领域寻找，这就是姚继平现在的状态。
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